香港專業地產顧問商會榮譽會長、港區省級政協經濟委員會主任 蔡志忠

俗話說「風水佬呃你十年八載」，而我之前預測股市回升雖然力排衆議，但很快就應驗。正如筆者所料，踏入2025年，香港股市開始上升，年初至今短短一個多月，恒生指數從大約18600點，上升至逾22000點，漲幅超過18%。很明顯，國家的10萬億元國債開始發揮作用，不單止內地A股上升，香港H股也必然被帶動上升。13日港股成交金額高達3794億元，再創4個月以來新高，看得出國內外資金又在發動攻勢，再次重新建倉，這回該是長線持有投資，不會再輕易沽貨離場了。

股市如筆者預期在兩個月內回升

筆者曾經預測今年股市可見25000點，並將會在23000點左右企穩，在骨牌效應之下，促使今年樓市量價齊升，新樓巿場最直接受惠，全年成交可達18000宗，而樓價將可上升5%。雖然近期樓市氣氛一般，媒體常有負面消息報道，直指投資者財困急售物業，銀主收樓低價促銷等等，但是真正的銀主盤數字卻只是400宗左右而已，比起2003年沙士時期的5700宗，簡直是小巫見大巫。不知道大家是否明白，物業之所以變成銀主盤，是從負資產開始，然而現實中，負資產住宅按揭宗數卻有所下降。金管局數字顯示，香港負資產宗數由去年第三季的逾4萬宗，減少2300多宗，回落至第四季末的38389宗。

香港是外向型經濟體，國內外資金、人才和企業對香港的信心非常重要，從大量資金流入香港，到各類高才優才計劃、投資移民政策、家族辦公室，以及引進各地知名企業等等取得的良好成績來看，香港是非常有魅力的地方。只是本土香港人、本地財團反而信心有所不足，或者是經常受一些網上偏離事實的言論，和過度唱衰經濟的報道影響，從而產生負面情緒，對股樓前景過於悲觀。這一點，香港工商界似乎莫不關心，但實際上已影響了自身利益，應該作出適當回應，以正面的態度，說出真正的事實，展現正能量給社會各界。

從經濟學的理論來講，首先要經濟好，各行各業興旺，才能夠帶動股市和樓市上升，反之股樓就會下跌。也由於這個原因，香港經濟學者預測股市和樓市走勢經常出現偏差，最近就有一位長期唱淡香港樓市的新加坡學者，公開在網上發表演說，直指香港經濟不景氣，零售飲食旅遊等行業每況愈下，樓價必將下調七成。這種誇張的言論，的確很受年輕淡友歡迎，自然也可以博取衆多流量。不過筆者對此並不認同，香港是獨特的國際城市，是最自由的經濟體，外來的訊息每天都在影響香港，但並不代表資料正確。其實稍微了解香港樓市的人都明白，今年樓價只會窄幅上落，升跌範圍絕對很難超過一成。

依靠外資進來投資和吸引人才

那麼究竟是經濟向好帶動股樓興旺，還是股樓興旺帶動經濟向好呢？答案是後者。香港是一個對外開放的城市，並非一個擁有完整產業結構的地區，沒有農業、工業和自給自足的條件。從來都是股市和樓市率先興旺起來，繼而帶動經濟向好的，就好像競爭對手新加坡和迪拜一樣，必須依靠外資進來投資和吸引外地人才到來作貢獻，才能成就自己的輝煌。香港擁有「一國兩制」和普通法法律，更加能夠發揮這方面的優勢，在股樓興旺的時候，市場銀根鬆動，消費力提升，就能夠帶動各個產業經濟向好；當然，假如股樓不濟，就會是經濟衰退之時。

樓市何時能夠撥開雲霧見青天？其實關鍵在於阻礙樓市發展的兩座大山，其中之一是長期低迷的股市，如今已經開始見到曙光。另一個是什麼？當然是利率高企的原因，環顧全球各個主要經濟體系，都處於利率極低甚至零利率狀態，唯獨美國與香港，仍然在支付昂貴的利率，對於工商企業的營商環境帶來極大的衝擊。這座最沉重的大山，如果能夠解開，經濟必定一片大好，可是要解開的確非常不容易，但也不是完全沒有轉機，筆者將再次力排衆議，提出個人看法，由於篇幅有限，請聽下回分解。