察潮

　財政司司長陳茂波表示，受多重因素影響，初步估算，2024至2025年度的綜合赤字預計約1000億港元，高於預計的481億港元。在財政緊縮的情況下，各大政府部門用錢的態度，都不可以再像以往好景時一樣「洗腳唔抹腳」，需要善用資源精打細算用得其所，所以政府支出需在意使用資金的各項成本，杜絕公共投資中的浪費。

　守正創新 協同配合

　香港是一個重商的社會，商業謀劃運籌帷幄的第一步，就是先計好項目投資的「資金成本」，如土地成本、利息成本、時間成本、行政成本……等，都是資金成本的重要組成部分。所以商界投資高度重視「資金成本」的管理與優化。相反，政府投資的公共民生項目通常不注重資金成本控制，由於無需自負盈虧，資金使用較為寬鬆，項目常出現超時超支，需要追加資金，反映出對資金成本敏感度不足。

　在香港面對千億財赤的情況下，量入為出固然重要，政府除了須加大力度削減、壓縮政府部分開支之外。在面臨巨額財政赤字的情況下，政府需謹慎評估各項支出的「資金成本」，並糾正結構性偏差的認知。立法會議員在審批政府各項財政開支撥款申請的時候，亦需要時刻精準計算清楚各項撥款，背後所涉及的各項大大小小的「資金成本」問題。因為，香港財政赤字若持續惡化，將嚴重威脅其財政安全。

　北都片區開發計劃已全面啟動，特區政府在財政支持中發揮核心作用，旨在協助核心發展商獲得低成本的低息資金，推動片區開發。如何解決北都片區開發的「資金成本」問題，政府和各大發展商，都唔能夠各自單打獨鬥。需以「一國兩制」守正創新、協同配合的政治智慧，先從財政後援方面落大力度，解決好、計算好、落實好「利息成本」的問題，才能切實堅定香港商界信心，鼓勵大家全身心投入發展北都，助力香港未來經濟。

　據了解，當前，高額借貸利息成本與全球經濟政治不確定性持續加劇，導致市場不安情緒蔓延。再加上香港的工商界、大型發展商及新界鄉紳大族在家族經營傳承方面因多種原因出現青黃不接的情況。

　而後生一輩的繼承者，在房地產經營投資方面，多傾於向以守為攻，選擇發展中小型地產收租項目為主。由於對大型片區開發新市鎮模式所需「資金成本」難於預測估算利息成本的走向，造成部分投資者對投資的利潤與風險看不準。

　可選「土地作價入股」

　筆者建議，新一代華資地產決策者可考慮將父輩低價收購的新界農地，特別是位於北都開發片區的土地，參與政府或核心發展商的聯合開發項目，以對沖貸款利息的不確定性風險。

　即將手上低成本持有的新界農地，同政府轉換成可發展的熟地，再「以土地作價入股」將土地資本代替現金投資。入股到北都各大發展項目之中，這將是參與北都開發方面最大的投資貢獻。

　開發北都片區新市鎮，在香港房地產和產業發展史上，具有里程碑意義。這既是一個發展的過程，亦是一個探索新開發模式的過程。香港工商界新一代決策人在「資金成本」計算中，展現出對「自主權、自主錢」的不同視角。實力強勁的企業傾向於自主開發項目，而實力不足的則選擇合資合作。對於缺乏開發經驗的企業，可選擇「以土地作價入股」，將土地資源交由政府協調。這些策略體現了商業選擇的基本法則。

　做生意營生房地產開發之道，要不小而精緻，要麼價低而廣，夾在中間最痛苦，不上不落進退兩難。出於對國家戰略考慮的務實作風，香港新一代華商要掌握好，在關鍵期辦關鍵事，要學懂冬天種樹，投資布局亦要懂掌握投資逆周期板塊，鑒往知來方能決勝在握。

　江山代有雄才出，香港新一代商界領袖，身處新時代亦需要有新思維、新方法，去應接國家的新使命、新要求。現在積極行動認準目標，採取逆向思維全身心投入在絕望處播種，投資未來助力「新界北都」全速開發，還為時不晚大有作為。在逆境中堅持投資新界開發北都，默默磨練內功，待春暖花開時，將收獲更豐碩的成果。