《財政預算案》公布尚未滿月，投資市場再度湧現一批巨舖放售個案，業內人士透露「大孖沙」有百億貨被迫放出，涉及基金等其他參與者。中原（工商舖）董事總經理潘志明在接受本報記者採訪時稱，預計商舖的價格或再跌一至兩成之後，才能找到支持位。他又指，「賣方心急賣，價格要再下調」。以永倫集團放售的金鐘道89號力寶中心1樓4號舖、閣樓1層1號單位及閣樓2層部分為例，意向價4.5億元，若成交該單交易將損手2.75億元。至於買家方面，潘氏透露，2月份永倫作價1.2億元和1.07億元沽售的巨舖，其8厘以上的回報率或成近期買家的新參考標準。

盛滙商舖基金創辦人李根興。 記者王丹丹攝

廣東道商舖跌價最嚴重

潘志明表示，目前商舖投資者的回報要求至少要達到4.5厘、6厘以上。至於樓上舖則要求7厘以上的回報率。因此，近月商舖的成交宗數下跌，正是因為買賣雙方價格拉鋸戰持續。至於賣家的組成，則主要包括家族投資人、基金等。

價格縮水最嚴重的商舖，潘氏總結稱，是過去自由行顧客經常光顧的廣東道等地區。2019年之前自由行大熱，帶動廣東道一帶商舖「癲價」，而當年租金一路飆升的景況，「宜家睇唔到了」。

利嘉閣工商舖高級聯席董事陳穎嫺則同意，商舖的租金反過來決定價格。她預計，短期內商舖價格不會大升，又指價格炒上屬bonus。

盛滙商舖基金估值跌兩成

「大孖沙」損手離場，眾籌商舖基金跟住大市輸錢。盛滙商舖基金創辦人李根興接受本報記者查詢時表示，基金的估值下跌了兩成。他表示「商舖出售，都有蝕讓」，又稱此「好正常」。

李根興提到，一衆「大孖沙」幾十億、幾百億的貨逼出來賣，會影響投資氣氛。他認為，民生區會更受影響，但他認為目前商舖市道已觸底。

本月初，李根興承認錄得「第一滴血」。佐敦吳松街126號地下及閣樓，建築面積約980平方呎，門闊約13呎9吋，舖深約54呎3吋，樓高約10呎（地下）及8呎（入則閣）。每月租金7.5萬元，以1868萬元成交，租金回報率4.8厘。原業主（盛滙）於2022年7月以2750萬元買入，單一成交蝕讓882萬元，較原買入價蝕32%。

盛滙蝕讓佐敦吳松街126號地下 及閣樓的商舖。 記者 王丹丹攝

李根興表示，此單乃其自2009年買賣260多間香港街舖的「第一滴血」，單一買入賣出的蝕讓。他又指，接下來，為保持基金流通性，會繼續換貨，賣出及買入更有潛質的商舖。不能死守，市場永遠有升有跌，保持積極心態，全公司這幾年無人離開，Everyone is still here。

另外，他又說，今年要出2億元至3億元的舖，再換貨買入更靚的舖。總之要貨如輪轉，平賣平買，不能因為唔想蝕就死守。他強調，盛滙是商舖基金，一定要轉，一定要套現。與投資者不同，投資者可以長期持有。

「舖王」兩銀主盤勁蝕

已故「舖王」鄧成波家族的兩項物業去年初淪為銀主盤，並由測量師行代理出售，最近終於售出。消息指，位於太子汝州街3號的全幢4層商住物業，總實用面積約4096平方呎，以2200萬元沽出，呎價約為5371元。

據悉，鄧成波於2019年樓市高峰期以8300萬元購入物業，現時以2200萬元賣出，5間物業價值大跌73%，損失高達6100萬元。

鄧成波家族另一單巨蝕個案則位於尖沙咀加連威老道32號全幢，物業早前由東亞銀行接收，以銀主盤形式推售。市場消息透露，該全幢以6300萬易手，佔地約1000平方呎，樓高4層，地下、1、2及3樓建築面積分別1000、791、756及741平方呎，合共3288平方呎，另天台304平方呎，以易手價6300萬元計算，平均呎價19161元（未計天台）。翻查資料，2018年7月，上址以2.8億元成交，呎價73298元。這意味，該單交易損手至少2億元。

銅鑼灣羅素街商舖。 資料圖片

利嘉閣：街舖租金已平穩

至於商舖的空置率和租金走勢，利嘉閣工商舖高級聯席董事陳穎嫺表示，目前一線街舖的空置率已經回落到10%以內，已有租客進駐入場。至於去年下旬一線街舖租金大閃崩，今年租金是否會進一步回落，陳穎嫺表示，租金目前已經「平穩」。

去年下半年，尖沙咀廣東道一線街舖租金曾一度閃崩八成，OMEGA門市店租約750萬元，母公司Swatch退租後，店租直接大砍80%，新租客是一家銀行。在銅鑼灣羅素街，Burberry集團曾在2019年以每月880萬港元承租店舖，Burberry退租後，店租也銳減89%，改由一家速食餐館接手。

商舖投資人青睞豪宅

至於商舖蝕讓後，投資人策略是否改變。鄧成波孻仔鄧耀昇的妻子葉靄璇罕有入市，去年11月就以共3000萬元購入薄扶林碧瑤灣一對相鄰單位。果然是「富過三代才敢玩舖」。陳穎嫺表示，商舖投資人入手豪宅，屬於剛性需求。

據指，葉靄璇透過一間註冊公司以Vision Fortune Limited名義入市，分別以1300萬及1700萬元購碧瑤灣27座高層A室及C室，合共實用面積共2326平方呎，成交價共計3000萬元，平均實呎為12898元。

至於原業主2009年以共2470萬元購入上述兩單位連兩車位，持貨約15年，帳面獲利530萬元或約21%。

李根興去年11月公開以5800萬元買入中半山單位自住，因其眼見樓市舖市已觸底，由南區舂坎角居住多年後搬返市區，更方便其四處睇舖。新居步行5分鐘可抵達中環公司（新世界大廈）每天開早會。原業主放盤叫價7200萬元，並於1997年以1820萬元買入此單位自住至今。業主減價1400萬元，李根興就迅速買入自住。

新居地址是中環半山舊山頂道6號好利閣（低層單位），連兩車位，建築2466呎，實用2272呎，成交價5800萬元，實用呎價25528元。此單位放盤原叫價7200萬元，最新銀行估價是6300萬元。

李根興表示，「他覺得香港樓價及舖市已觸底。樓市已由2021年7月高位回落近三成，全面撤辣後，香港豪宅已有大量內地投資者承接，中小型單位租金回升至超過5年新高，內地專才及學生湧入現搶租潮。眼見踏入轉角市，決定入市買樓自住。我住舂坎角多年，搬返中環更方便日後積極四處睇舖。」他又指，舂坎角的屋會「keep as holiday home，不放售。」

隨着香港銀行兩次減P、港府放寬按揭、遊客增加及多項香港盛事帶動經濟，舖市（及樓市）相信也已觸底。作為土生土長的香港人，李氏指全家人對香港的樓市、舖市及經濟長遠有信心。他又指，「市差才多機會」。

民建聯籲房署空置商舖引入社企

對於公屋屋邨商舖空置問題，民建聯立法會議員鄭泳舜稱，知悉房委會有推出「共築創業家計劃」，期望新一期及日後計劃，可引入與體育及文化藝術相關行業，邀請有關的社企進駐，促成區內提供康體等服務，讓街坊包括長者受惠。

對於仍有空置的商場舖位，民建聯建議當局檢視第一期「共築創業家計劃」成效之餘，也應考慮引入社企進駐，以便為居民提供更多元的服務。鄭泳舜舉例稱，可以構思如何推動屋邨居民特別是長者多做運動，從而引入與康體或文化有關的社企進駐。（香港商報記者 王丹丹）