中國辦公樓市場正錨定產業升級主航道，尋求轉型窗口中的確定性機遇。近日，仲量聯行邀請多位行業專家啟幕「中國辦公樓市場展望研討會」，聚焦上海、北京、深圳三個關鍵市場，共同在新周期中前瞻新趨勢、解碼新命題、探求新方法、捕捉新機遇。

    需求端「固本拓新」

    仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：「在2025年，中國辦公樓市場需求預計將溫和復蘇，但供應壓力猶存，以四個一線城市為例，今年甲級辦公樓市場新增供應量在350萬-390萬平方米，淨吸納量約180萬-220萬平方米，租金將繼續承壓下行，預計同比跌幅近10%。」

    姚耀進一步指出，在最新宏觀經濟的政策信號指引下，除了傳統行業需求之外，同時需要關注其中湧現的需求「新元勢能」，與人工智能、新消費、遊戲、生命科學等行業衍生出的「新元」企業，其將激發辦公樓市場需求新的增長點。市場需求的「固本拓新」是辦公樓市場參與方重新錨定新平衡的關鍵。

    上海：市場壓力仍存 搬遷升級和多元需求支撐復蘇

    伴隨上海經濟規模突破5萬億元大關，產業轉型升級的積極趨勢，持續為辦公樓市場帶來增量潛力，帶動需求端溫和復蘇。然而，整體市場仍有大量新增項目即將入市，租金仍處於下行周期，上海辦公樓市場正在經歷深度調整的階段。

    仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示：「租金的深度調整給成本驅動型的升級和搬遷帶來結構性機會，在此過程中，租戶的流向正重塑辦公樓板塊的格局。需求端來看，穩定的佔比分布，多元的行業分類，支撐起辦公樓市場需求端的基本框架，在租金深度調整的環境中依然展現出市場韌性。」

    根據仲量聯行統計，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求佔比達到74%。搬遷的核心考量在於成本效益和樓宇品質之間的「質價比」平衡，其中「更低的租金和更優質的物業服務」在租戶辦公租賃決策中重要性有所提升。

    整體行業需求格局保持穩健，「新元」需求正快速釋放，為市場復蘇帶來新興機遇。仲量聯行數據顯示，上海辦公樓市場行業需求中，金融服務、專業服務、科技互聯網、製造貿易、零售和生命科學這六大行業在2020至2024過去五年中，每年新租需求佔比均超過85%。前沿科技的突破、產業升級轉型和消費觀念改變等原因，這些傳統行業中引領需求增長的新興元素正在悄然改變，湧現的「新元」需求，如人工智能相關、新消費、先進醫療等企業在2024年的租賃需求佔比達到30%，滲透於傳統行業中，持續激發市場潛力。

    北京：博弈突圍之道 新質企業激活市場潛力

    北京辦公樓市場進入深度博弈，市場需求緩和，業主方不斷釋放「極限價格」試探市場的平衡點，但租金的深度回調也對激發市場活躍度產生了顯著影響，數據顯示，2024年北京甲級辦公樓市場成交量同比2023年上升31%。

    仲量聯行華北區研究部董事紀明表示：「在這樣的市場格局中，低價策略有效激發了部分在京大面積租戶的搬遷和升級意願 。此外，當前企業在選址時，大多優先考慮租賃成本管理而非行業聚集度，這也推動其選址範圍持續擴大、分散。儘管整體市場仍然面臨新增需求受限的挑戰，但成交量的顯著回升有效緩解了許多樓宇的空置壓力，並在一定程度上穩定了市場信心。」

    從需求行業來看，新質生產力相關行業的崛起持續激活辦公樓市場潛力。根據仲量聯行統計，截至2024年末，新質生產力企業在北京甲級辦公樓市場中的承租面積佔比已超十分之一，其辦公樓租賃成交量同比大幅增長106%，主要聚集在望京、中關村、麗澤等區域。以人工智能、生命科學為代表的新質生產力相關企業商業化進程加速，帶動對優質辦公空間擴張的剛性需求。而重點傳統行業仍是北京辦公樓市場的主力需求來源，與新質生產力相關行業雙軌並行，驅動市場需求向多元化和靈活化的方向發展。

    大灣區：產業新賽道蓬勃 推動深圳辦公樓市場蝶變

    粵港澳大灣區正由製造灣區向創新灣區的深度轉型，深圳在此過程中以創新驅動實現了生態式崛起與全球化突圍。隨着機電一體化、人工智能等技術融合應用，智能製造、商貿流通等領域有望支持深圳辦公樓市場需求的長期穩健增長。

    仲量聯行華南區研究部高級董事曾麗表示，「現階段，深圳的產業新賽道企業辦公空間主要集中在非甲級辦公樓、產業園樓宇。但截至2024年末，深圳以人工智能和大數據代表的科技互聯網行業貢獻了近四成的辦公樓成交面積。可預計，伴隨產業新賽道業務的進一步發展，以及對海外市場拓展、產品線研發迭代、線上多元化品牌推廣等方面需求的提升，未來存在擴充及升級辦公空間的可觀潛力。」

    總部大樓對深圳辦公樓市場的貢獻日益顯著。近三年深圳甲級辦公樓年均淨吸納量約73萬平方米，總部自建物業對淨吸納量的貢獻約佔50%。2025年新增供應中，總部辦公物業面積預計佔比約八成。但伴隨企業陸續遷入落成的總部項目，其目前的辦公空間將陸續出現空置，存量市場競爭將更激烈。

    曾麗預計，未來一段時間，深圳辦公樓市場將面臨新增供應集中入市，但整體需求增長相對緩慢，預計全市空置率將保持較高水平。（記者 林麗青）