作者：蔡志忠 香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長、香港專業地產顧問商會榮譽會長、港區省級政協經濟委員會主任

    房屋局局長何永賢指出，政府預計未來3至4年有10.7萬個一手私人住宅單位供應，當中包括6.8萬個建築中單位、2.7萬個貨尾單位，以及可興建1.2萬個單位的熟地項目。她認為政府已成功扭轉以往供求失衡的局面，預計未來3至4年供應將維持在較高水平。毫無疑問，現今的房屋供應的確很多，而政府不斷向市場傳遞訊息，就是要告訴廣大市民，往後有大量房屋可以慢慢選擇，不用急着買樓。

    樓市是民生問題，也是經濟問題，政策要照顧各方面的利益，就需要取得更多平衡。當樓市熾熱、房價過高，引起住屋困難和民生艱苦等等問題，增加供應與適當的調整措施無可厚非；然而當樓市低迷、房價大跌，導致經濟衰退和資產泡沫危機出現時，政策反過來應該要作出救市支援。正如前幾年大力提倡「房住不炒」的中央政府，在面對內地房地產市場出現爆破、嚴重衝擊經濟發展的情況下，毅然作出救市大行動，公開鼓勵民眾多買房屋，更重要是推出10萬億元人民幣國債，目標很清晰，就是要支援股市和樓市。這一點，港府也應該審時度勢，多多向中央政府學習。

    樓市是民生問題 也是經濟問題

    回說近日鬧得沸沸揚揚的房屋供應數字問題，主要是演繹方式不同，其實兩邊都沒有錯。就以市場上2.7萬個私樓貨尾單位來說，要全部消化並不容昜，根據每年正常銷售1.5萬至1.8萬個單位的速度計算，光是要清倉這些貨尾至少需要1.5年的時間。從表面上看，要消化10.7萬個單位好像很難，其實也不難，為什麼呢？假如今年賣掉1.8萬個單位，那麼未來3至4年供應就只剩下8.9萬個單位，如果要維持10.7萬個單位的供應，每年就必須補充1.8萬個私樓單位。

    可是現實中，發展商已經放慢興建樓宇的速度，同時政府也大幅減少出售土地的數量，往後每年要增加1.8萬個新樓供應似乎難以達到。我只能形容，房屋供應前期雖然比較多，但後期會明顯減少。今年上半年可能是用家入市的最好時機，因為市場上的選擇多，價格又便宜，發展商仍然會採取低價促銷的策略。不過，一旦發展商賣樓暢順、去庫存又快，便會慢慢變得惜售，由於他們少了競投土地，土地儲備自然不多，那麼在繼續銷售樓盤時，甚至不會再減價，也等於變相加價，未來的供應會逐步減少，樓市將止跌回穩，重返健康正常水平。

    銀行回收不良資產 有利經濟

    再說另一個值得關注的工商市場，根據報道，香港五大銀行在這個市場的商業貸款達800億美元，由於這個市場價格出現超跌情況，近期吸引不少財團進來收購項目，甚至有中外銀行和金融財務機構出來購買銀主盤。為什麼銀行會有這種回購行動？筆者了解過從事銀行工作的朋友，他們認為這種做法可行，由於價格跌至非理性水平，不能任由其繼續潰爛下去，出手回購屬於自家的不良資產，可以作為自用用途或暫時回收，待市道穩定時再善價而沽，這樣雖有點逼不得已，但有助穩定金融市場。

    筆者認為銀行回收屬於自家的銀主盤，在現今惡劣的商業環境裏是有必要的，這個是非常時期的非常措拖，等於變相釋放資金到市場，也響應國家的「量化寬鬆」政策。香港整體的商業貸款大概有1,000億美元，假如不良資產高達9%，便是90億美元，相等於港幣720億元左右，如果相關的按揭銀行出來回收，只須收購3成低殘的資產便足夠，也就是說，全香港的銀行加起來動用210億港元，就能夠讓這個市場穩定下來。每一家銀行動用約10億港元，是非常簡單的事情，但對銀行本身卻有最大的好處，也符合香港整體經濟利益。

    到目前為止，已經有幾家銀行在行動，估計5大銀行也在醞釀出手之中，一旦有三成不良資產被回收，市場上另外七成的銀主盤也都會很快被消化，因為當信心重回，低價的物業會變得十分吸引，各地財團必將爭相出手趁低收購。現今香港銀行存款創新高，有大約17萬億港元，只須動用幾個零頭，便足以將出現泡沫危機的商業市場穩定下來，就好像國家出手解決地方債務、收購市面上不良的房地產項目一樣，就是要幫助樓市復蘇，重振經濟，絕對是利多於弊，值得香港借鏡。（頂圖為作者蔡志忠）