市建局行政總監韋志成今日(26日)發表網誌，指目前經濟環境和樓市狀況對局方的財務穩健帶來不少挑戰，連同去年4月已展開收購工作的九龍城衙前圍道/賈炳達道發展計劃，未來數年合共有5個已獲政府批准的重建項目需要做收購工作，預計涉及總收購開支約300億元。

　韋志成表示，在目前市況下，預期發展商投標意欲短時間內不會回復，局方已推遲部分重建項目的招標時間表，但會影響市建局的現金流，局方會以「動態」管理策略，因應項目收購的規模，以及補償、遷置和工程的複雜性等，調整重建項目的收購步伐，先進行較簡單、能盡快平整地盤，取得批地文件以進行招標的項目，補充現金流，應付其他較大型項目的支出。局方本月亦推出全新「項目發展促進服務」，於重建項目的招標前，讓發展商盡早獲得項目的資訊，提升招標成功率，補充市建局的現金流。

　韋志成又指，現時業務計劃內已啟動，但仍未開展收購程序的重建項目，涉及的業權份數由約70至800多個，市建局會先考慮收購規模較細、不涉及動用高昂金額的重建項目。以下為網誌全文：

　過去一年，全球經濟環境複雜多變，樓價和地價受外在環境影響變得波動，令發展商入標投地的策略和作價趨向審慎。考慮到目前市況，市建局預期發展商的投標意欲在短時間內不會回復積極，因此，我們已推遲部分重建項目的招標時間表，這無可避免地影響市建局的現金流狀況。

　為維持市區更新的可持續性，我們早前先後發行了120億港元的債券及簽訂一筆130億港元五年期定期及循環銀團貸款，補充現金流以應付正在進行收購及計劃展開收購的重建項目，用以支付收購和補償的龐大現金開支，尤其以大規模的重建項目為甚，開支動輒以數十、以至百億元計。市建局必須謹慎管理持有的現金流，慎重部署項目的收購步伐，以避免環球經濟及本港市況在未來仍有一段時間不明確及不穏定的環境下，作高昂的收購決定，日後一旦市況回落影響項目的回報。

　為此，我們以「動態」管理的策略，考慮不同因素，包括（一）項目收購的規模，尤其是涉及住宅物業和商舖的數目、（二）項目收購的複雜性，包括處理租戶的補償和遷置事宜，以及（三）項目工程的複雜性，包括是否涉及封路或改道工程、搬遷和重置地下管道等的公共設施，從而調整不同重建項目的收購步伐，以相對較簡單、能盡快平整地盤，取得批地文件以進行招標的項目先行，加快資金「回籠」補充現金流，以應付其他較大型項目的支出。

　另一方面，市建局在本月推出全新的「項目發展促進服務」，於展開重建項目的招標程序前，讓發展商能盡早獲得項目的相關資訊，並加強與發展商溝通，收集他們對項目的意見及解答相關問題，讓發展商對項目在入標前有充分的理解，有更多時間準備標書及與其他機構合組財團，以提升招標成功率，補充市建局的現金流。

　考慮項目特性決定收購先後

　市建局一直按照現行機制，在重建項目獲政府批准後展開收購程序。然而，每個重建項目由宣布重建至向受影響的業主提出收購建議，不同項目所需的時間會因應項目本身的特性而有所不同，這包括﹕

　（一）項目收購的規模

　市建局團隊在決定重建項目的收購時間，其中一個主要考慮因素是項目收購的規模，項目涉及受影響的住宅及商舖業權的數目愈多，預留作收購和補償的資金便需要愈多。

　以現時在業務計劃內已啟動而仍未開展收購程序的重建項目，涉及的業權份數由70多至800多個，在現金流緊絀及未來經濟環境仍未明朗的前提下，市建局團隊會先考慮收購規模相對較細、不涉及動用高昂收購金額的重建項目，展開收購。

　此外，收購的業權數量愈多，所需處理的時間便愈長。市建局在向住宅物業的業主提出收購建議後，業主有兩個月時間考慮是否接受收購。當業主決定接受收購建議後，業主和市建局分別會委聘律師處理物業買賣事宜，視乎市場當時可處理樓宇買賣的律師事務所的情況，涉及業權數量多的項目便有需要分批處理買賣合約事宜，項目的收購進程相對收購規模較細的項目而言，需要較長的時間才能完成。

　（二）項目收購的複雜性

　除了考慮重建項目的收購規模外，市建局有別於私人發展商，亦需要處理項目內租戶的補償和遷置事宜。一般來說，若項目涉及大量的租戶，包括劏房戶，完成整個收購程序所需的時間就更長。

　當出租物業的業主接受市建局的收購建議後，市建局會派員到訪收購單位內的租戶，審核租戶的特惠津貼或安置資格，這些工作包括量度單位的面積、計算租戶可獲取的特惠津貼，以及處理合資格租戶的現金補償或遷置安排。

　根據現行政策，受重建影響的租戶，除了可選擇現金補償外，亦可以選擇安置到公共房屋單位，但需符合相關的入息和資產要求。因此，若租戶選擇安置，市建局團隊需額外進行審查，確定租戶合乎入住香港房屋委員會或香港房屋協會單位的資格，並將住戶的資料轉交予相關部門和機構作進一步核實。在確認安置資格後，團隊亦需要為租戶安排抽籤、揀樓等工作。一般而言，由出租物業的業主接受市建局的收購，至完成整個租戶的補償和安置工作，便需要額外10個多月的時間處理每個租戶的個案。

　涉及劏房和天台屋 收購需時更長

　若然業主持有的單位為「劏房」，核實租戶的時間亦相應增加，市建局需要為一個單位內每個「劏房」戶，重覆以上核實資格和安置的程序，團隊曾經處理過「一劏十二」的情況，可想而知，項目收購單位內的「劏房」數目愈多，所需處理的時間便會以倍數增加。

　此外，若重建項目範圍內有僭建的天台屋，由於天台屬公用地方，市建局需待重建項目範圍內所有業主接受收購建議後，才能處理天台屋租戶的補償和安置工作，進一步延長整個收購過程。

　除住宅物業的業主和租客外，市建局亦向重建項目內的非住宅業主提出收購，以及為有需要的商戶提供支援。以深水埗兼善里項目為例，項目範圍內有一所私營安老院舍，遷置過程相對複雜，除了要尋找合適的地方繼續營運、因應相關法規要求處理牌照事宜之外，由於院友數目眾多，加上大部分為行動不便的長者，院舍需安排人手和時間分批安排遷出，我們團隊亦盡量配合，給予充分時間讓院方完成搬遷，才交出單位。

　（三）項目工程的複雜性

　市建局團隊在釐定各個已開展重建項目的收購先後次序時，項目是否涉及封路或改道工程、地下管道，包括電纜、光纖電纜、輸水及排水管道和煤氣管道等公共設施的搬遷和重置等，亦屬考慮的因素。

　由於市建局需要就擬展開的重建項目保密，因此，相關項目的詳細資料搜集及深化規劃工作，都只能在公布啟動項目後才能進行；加上封路或改道，以及地下管道搬遷和重置等工程，均涉及諮詢政府部門、審批及刊憲等多個程序，因此，不同項目若涉及上述工程，在規劃、進行技術研究及方案設計、諮詢及審批等所需的時間和進度，亦會因涉及工程的規模大小和複雜程度而不同，項目能推出招標的時間亦各異。

　具體來說，若然項目範圍內涉及封路或改道工程，市建局團隊需委聘顧問進行交通影響評估報告，以及將有關工程方案提交予路政署和運輸署等不同政府部門審批。若涉及地下管道等公共設施的搬遷和重置，團隊亦需制定相關的工程方案，以及諮詢相關的政府部門，包括水務署、渠務署等。至於公用設施例如地底電纜的搬遷工程，則需與電力公司協調，制定施工時間表、暫停供電的時段和範圍等，將工程對用戶的影響減至最低。

　由此可見，若項目涉及的封路、改道和地下管道工程愈簡單，需要籌備的工程方案以至審批時間則相對較快，讓市建局能盡早取得地政總署批出的地契，就項目進行招標以取得前期款項收入，補充現金流。

　現時在市建局業務計劃內，共有4個早前已獲政府批准，但仍未展開收購的重建項目，包括皇后大道西／桂香街發展項目（桂香街項目）、土瓜灣靠背壟道／浙江街的公務員建屋合作社項目（靠背壟道項目）、明倫街／馬頭角道發展計劃（明倫街項目）和土瓜灣道／馬頭角道發展計劃。

　上述桂香街項目因受司法程序影響而未能展開收購；而最後一個屬工業樓宇的收購，市建局需另訂方案處理。餘下的靠背壟道項目和明倫街項目，市建局團隊在釐定收購時間時，需綜合上述考慮因素，詳細審視項目各自的特性，才作決定。

　明倫街項目收購規模大  工程較複雜

　在項目的收購規模和複雜性方面，明倫街項目有超過820個業權，數目較靠背壟道項目約460個，多接近一倍；而明倫街項目受影響的業主、商戶及租戶的總數有超過一千戶，是靠背壟道項目的兩倍多，加上明倫街項目內有超過三成半屬於劏房戶，市建局除了需要預留較多資金用作明倫街項目的業權收購、租戶的補償和安置之外，亦要處理500多個租戶的個案，估計涉及核實租戶身份、計算補償及協助安置上公屋等工作，耗時甚長。

　在商舖營運者方面，明倫街項目範圍內有超過100個地舖需協助搬遷，當中大部分為車房；相比靠背壟道項目來說，由於項目內絕大部分屬自住業主，沒有商舖，整個收購及租戶補償和安置工作相對簡單，相信能較快地完成。

　至於工程複雜性方面，靠背壟道項目和明倫街項目兩個項目地底都有電纜、輸水及排水管道等公共設施，需與相關的政府部門和機構商討搬遷和重置方案。然而，因明倫街項目地底有一條闊約3.6米的大型「箱形」暗渠，用作疏導區域性的降雨，團隊需與渠務署等政府部門協調，確保這管道在工程期間及重建後能如常運作，這亦令明倫街項目的地底工程更為複雜和耗時。

　在衡量市建局現金流狀況的前提下，市建局無疑會傾向考慮那些收購進程較快、盡早能取得政府批出地契以進行招標的項目，向其提出收購建議。團隊亦明白，現居住於已開展項目範圍內的居民，對市建局能盡早收購，讓他們另覓較佳居所、改善生活環境的期盼。

　為舊區居民提供家居小型工程維修服務

　為此，在推動樓宇復修工作之上，市建局團隊透過與地區組織合作，識別舊區內，不管是否市建局項目的有需要住戶，包括獨居、雙老長者和基層家庭，為他們提供免費家居維修服務，進行包括修補牆身、天花石屎和維修水管等小型維修工程，改善其樓宇安全和居住環境。

　在過去兩年，團隊在九龍城及土瓜灣區舊區，已先後協助數十個此類個案，為單位修補石屎和鋼筋，並進行除銹及防銹工作，提升單位的結構安全水平和宜居度。

　我希望不論是居於市建局已開展的重建項目而正在等待我們提出收購建議的業主，抑或是舊區內其他樓宇的業主，不論任何時候，都不要忽視為大廈及單位做好維修保養的重要。而現時正在等候市建局就重建項目提出收購的業主，若在維修樓宇公用地方或單位內部遇到困難，需要支援，我鼓勵他們向市建局團隊尋求協助。

　審時度勢 調整項目不同階段進程

　目前經濟環境和樓市狀況，對市建局的財務穏健帶來不少挑戰。連同去年4月已展開收購工作的九龍城衙前圍道／賈炳達道發展計劃，市建局在未來數年，合共有5個已獲政府批准的重建項目需進行收購工作，預計涉及總收購開支約300億元。

　面對舊區及樓宇「雙老化」問題日趨嚴峻，儘管市建局已經透過發行債券和銀團貸款補充現金流，以完成上述已批准進行的項目，與及推動舊區更新的持續發展。然而，市建局必須審慎管理現時持有的現金，平衡已啟動項目內受重建影響居民的意願，及舊區其他期待重建的居民的處境；同時要審時度勢，考慮當前及預期未來環球經濟及本地樓市狀況不明朗因素，對市建局就項目提出收購及推出招標，在現金流及財務穏健方面會帶來的影響。

　假若現時市建局只考慮已啟動項目內居民的意願而作涉及高昂收購開支的決定，日後一旦市況出現變化令項目的回報大幅減少，這將直接影響市建局可進行其他重建項目的步伐和規模。市建局將不時檢視已開展項目不同階段的進程並作適時調整，維持財務穏健，在力之所及的前提下，持續有序地履行市區更新的任務，照顧舊區不同居民的需要。

　圖源：政府新聞處