1月16日， 世邦魏理仕近日發布《2024年上海房地產市場回顧及2025年展望》顯示，2024年，上海商務園區辦公樓市場晶片行業煥發新活力，張江板塊淨吸納量居於前列。

    2024年上海商務園區寫字樓市場共錄得12個新項目交付，共計92萬平方米，同比上升38%，主要集中於張江、金橋、臨空與市北等成熟板塊。全年淨吸納量21萬平方米，空置率同比上升3.9個百分點至22.3%。

    行業需求方面，TMT行業以28%佔比保持租賃需求首位，其中軟件系統開發子分類需求旺盛，其次還有遊戲、平台互聯網與電商類企業，充分體現數碼化轉型趨勢與新興技術的應用推動了軟件開發的多樣化。

    消費品製造業以21%的佔比位列第二，以新能源汽車，汽車汽配以及智能智駕系統等企業積極落址金橋與張江居多，這不僅凸顯了上海在新能源汽車領域的強大實力，擁有完整的產業鏈和知名的內外製造企業，還顯示了上海在科技創新的前沿地位。通過政策支持和資源整合，不斷推動產業升級與轉型，從而進一步鞏固上海在全球新能源汽車產業中的領導地位。

    工業品製造業以20%的佔比位列需求第三，其中以半導體與晶片企業的升級、搬遷和擴租成為主要趨勢。新興AI應用對高性能晶片的需求激增，內資企業迅速壯大，積極投資研發，提升技術水平。上海吸引了多家領先的半導體公司落戶，並通過政策支持和資源整合，推動新能源汽車與晶片產業的融合發展。

    對比各子市場表現，張江板塊保持活躍態勢，淨吸納量領先。儘管全年供應佔全市三分之一，但由於AI算力晶片、車載晶片、無線物聯網系統級晶片設計與模擬/數字混合信號IC設計等活躍企業的搬遷，推動了子市場的去化。金橋板塊則持續吸引工業品製造業和新材料等領域的企業入駐，全年表現相對穩定。

    總體來看，今年市場仍呈現供需失衡的狀態，部分企業選擇退租或整合至自用樓宇，給市場去化帶來壓力。為應對這一局面，推行「以價換量」政策，導致全市平均租金報價同比下降2.4%，降至每月每平方米137.0元。

    世邦魏理仕華東區顧問及交易服務部|商務園區負責人馬振龍表示，2024年，市場總體呈現供大於求的局面，租金跌幅擴大。2025年預計將有約129萬平方米的新供應入市，涵蓋張江、金橋、漕河涇、浦江以及青浦和南大等多個板塊。

    優質供應的增加勢必帶去化的挑戰，然而，我們預期上海的產業園區在未來幾年將專注於高科技、綠色製造和國際化發展。通過政策支持和資源整合，上海將形成完整的產業生態鏈，從而提高研發和生產效率。同時，優化營商環境，增強對入駐企業的服務和支持，將促進企業的快速發展。這一系列舉措將為市場的穩定與健康發展奠定堅實基礎。（曉方）