「邊個喺老細（老闆）？」套用一句香港口語，這的確是個有趣的問題。

北京，東城，錢糧胡同，類似猜測在街坊鄰里間其實窸窸窣窣遊走了許久。緊鄰東二環，西側不遠處就是紫禁城和北海公園，依據百度百科，此處迄今至少已有650年歷史，曾是章太炎、劉伯承的故居所在，並因上世紀末一樁離奇民間大案聞名四九城。

該胡同17號院之前為福地凰城酒店，由一棟中檔酒店及一棟酒店式長租公寓構成，建築面積18799平米（約合20.21萬呎）。2019年， 原業主經營不善債務纏身遭遇法拍，5.36億人民幣的標價卻乏人問津。2020年1月，一家剛剛成立名不見經傳的物業管理公司出人意料以4.28億人民幣，即較前價下調整整兩成後成功入替執貨。

這，當然只可能是「馬甲」。通過穿透查詢可以發現，來自上海的錦和商管女董事長郁敏珺才是幕後話事人。錦和商管乃一家掛牌上交所的袖珍型上市公司，有記錄以來最高市值不足65億人民幣，目前則在35億線徘徊。更有意味的，其市盈率高達70倍。

還好，據稱錦和擁有一個實力不菲的合作夥伴----美國私募股權投資大佬華平投資，系後者參與中國本土城市更新資產管理藉助的戰略平台之一。故當郁女士是時宣稱至2024年將在境內統轄500億人民幣不動產時，外界多半點頭話「諾』』。

然而2024年深冬來臨之際，已更名為「隆福寺BASE酒店」的上述標的忽傳又以7億元價格放盤予一神秘個人投資者。一直關注其動向的鄰居們驚詫之餘四方打探，最終得出自己的答案:山西煤老闆來了!

究竟是本擅長於輕資產運營的錦和、華平方收斂起雄心壯志回歸「收管理費的」角色，抑或基於外部商業環境激變後急急覓得新金主溢價脫手落袋為安，現在依舊是謎。不過有一點倒可以確認，隨着存量市場競爭日趨白熱化，從北京到上海 包括香港，長期以來大宗商業不動產的現金牛特質正在發生微妙變化。一旦原業主手頭不趁現金流告急，那麼割肉甩賣就是大概率選擇。此刻，只有某些真正手握餘糧之輩，才會逢低入場，以待下一個經濟周期大賺一把。  

事實上，相較於古老胡同深處的酒店，6.2公里外北京東三環團結湖畔5A甲級寫字樓博瑞大廈B座同一時間內的易手，顯然更令人矚目。在此之前，友邦保險實名方式於2024年1月從新加坡凱德集團手中24億人民幣對價收購該大廈A座95%的權益。而至年末，一家名為河北領嫚的物業管理公司新冒頭機構，通過關聯企業又以8.929688億價格拿下了B座，涉及交易面積累計35297平米。上述成交價比京東法拍平台首輪標註的9.94336億下浮一成二，更較14.2億的第三方評估價削減37.2%。

又是一家物管公司；又是剛剛成立；當然，又只會是一個「馬甲」。據筆者穿透查詢，真正掏出真金白銀者，系浙商資產管理有限公司。佢，相當威水啦，成立於2013年8月，乃中國首批5家、浙江省內首家不良資產管理機構，也即俗稱的地方AMC。而且，持牌的。截止目前，其註冊資金已高達78.85億元。

這家由浙江國資控股的金融機構2024年7月才宣布擬新增1~5家投資方，新增註冊資本不超過12.25億，且進一步推進整體上市工作。同時，8月間又成為中植系頭馬中融信託折扣資產包的買家之一。

一位是個體煤老闆，一位是國企大金融，如出一撤採取隱性埋名的做派扮嘢入市。靜水深流的操作勢必考量多多，但價格超值永遠是第一位的，所購不動產的核心競爭力亦不可或缺。

截止2024年Q3，北京前三季度商業地產大宗交易共成交297億元，低於此前五年同期平均水平，且「以價換量」已是普遍狀態。這自然是迫不得已。世邦魏理仕給出的當前北京寫字樓交易數據表明，當前總存量15819213平米，平均租金面價265.8元/平米/月，整體空置率21%。而博瑞大廈所處的主城CBD區域，上述三項指標分別為3968672平米、297.9元及13.1%。注意，在大型寫字樓空置率一項指標上，東二環為18.4%，王府井地區為20.7%， 望京為27.8%，通州甚至飆到了54.8%，而幾個核心區域中僅金融街以12.8%勝出一頭。（同期，香港大型寫字樓的整體空置率為13.1%，其中中環12.2%，灣仔/銅鑼灣10.3%，尖沙咀9.4%）。

有北京觀察家表示，對於此時入市的新業者而言，宏觀環境一視同仁，但只要手握豐沛現金流或在不斷下行利率市場中能夠從銀行方面從容拆借到銀彈，那麼依舊可以有所斬獲。

如果縱觀過去一年完整數據，你會發現京滬兩大中國內地超一線城市中，後者才是交投活躍的遙遙領先者，買方陣營里除了險企、券商等傳統大隻佬，私人買家包括少量宗教機構亦表現得更為積極。如基督教青年會就以14.7億入手上海徐匯區某大樓，而出身東北已遍及全國的張亮麻辣燙也擲下2億將總部搬進了前灘世貿中心一期。

不過，也有一些交易的動機值得玩味。碧桂園4.79億元售予帝歐家居位於上海嘉定的不動產資產包，顯然屬於「抵債」性質（阿里文娛三季度以3.5億拿下北京華誼兄弟總部大樓更多是為了減少投資損失），而以5.62億人民幣成交的上海外灘金融中心S1/S2，賣方系復星集團，買方為豫園商城，兩者分屬控股母集團與上市子公司關係，左右手對倒背後請資本市場一眾小散幫襯的心思呼之欲出。

「遇上冷風雨，休太認真」。為了騰挪頭寸，復星大老倌郭先生以顧不得太多臉面。該集團位於北京CBD核心區面積達7.2萬平米的復星國際中心也在12月放盤。據小道消息，標價——26億。

誰在裸泳，誰穿着底褲，誰又真能舍小保大挺過眼前難關？不斷冒出的大宗商業不動產交易往往是最好的風向標。

在香港，當新世界系有意向華潤82億港元放盤尖沙咀K11大樓所有權時，後續的高層動盪乃至鄭家第三代接棒秩序生變就順理成章。

這還是「瘦死駱駝比馬大」的範疇。當世茂集團降價25%以45億港元出售香港第二大酒店——東涌世茂喜來登及福朋喜來登時，就該明曉許先生正處在最後的掙紮階段。

想想，上述物業僅2024年上半年收入即勁升43%至2.17億港元。

能賣的，都賣了——這是電影台詞，也是冷酷現實。按照著名經濟學家許小年最新的觀點：最關鍵的一點，在冬天要活下去；最可怕的一點，春天到了，你不在了。（北京 子瑜）