利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受惠全面撤辣、中央救市、減息及放寬七成按揭的連環利好消息帶動下，加上發展商以低價促銷，造就2024年一手私宅買賣顯著彈升，一舉創下近3年高位，全年共錄16206宗登記，按年大增近六成，擺脫連續兩年只有約1萬宗的低迷困境。2024年涉及買賣登記金額，相應上升近六成(59%)，全年達2058.56億元(見圖一)；若以每宗平均登記金額計算，則按年微升0.8%，達1270.25萬元，同為近3年高位。

　潛在供應近四年來次多 實際料推1.6萬伙

　展望2025年，受早兩年樓市持續走下坡影響，加上徘徊高息環境，新盤累積一定存貨，除了餘貨外，亦有部分去年未及應市的全新盤將於2025年開售。不過，由於貨尾已有一定數量，今年發展商料仍會因應實際市況調節，以「有序推盤」的策略部署，故預期今年有機會推出的全新盤約有102個，合共將提供約36181伙私宅可成為潛在供應；數量較預測2024年的36141伙微升0.1%，處於相對穩定水平(見圖二)。

　以發展商的角度分析，若撇除因有多個合作項目而錄得7387伙的恒地來計，半官方機構港鐵涉及的鐵路盤就成為今年全港新盤最大的供應庫，涉及5個站，共有9個項目遍及港九新界合共提供5543伙，佔全港總伙數達15.3%；若以地區分析最大的供應庫是九龍城區，合共提供逾萬伙(10831伙)，當中主要受啟德新區的6055伙及土瓜灣的3602伙所帶動。上述逾3.6萬個單位，指的是條件相對成熟，有機會可於年內應市的總伙數，至於實際推售量需視乎發展商的部署、項目期數分拆及實際市況而定，初步估計較貼近實際的推盤量大約為1.6萬伙。

　九龍區17856伙：啟德新區及土瓜灣區成雙響炮

　按全港三大地區劃分，九龍區潛在供應量連續3年超越新界區，且拋離幅度擴大，較新界區多出近35%，成為主導地區；2025年九龍區潛在可售私宅項目共41個，涉及單位總數達17856伙，以項目及總伙數計均為三區之冠，伙數佔今年全港整體潛在供應近半(49.4%)。九龍區今年持續領跑，主要受惠啟德新區更多成熟新盤可以應市，項目達11個 (包括拆細的分期項目)，涉及共6055伙。以地區計，單是九龍城區便有多達28個項目共10831伙，乃全港18區中新盤伙數最多的一區。值得一提的是，九龍今年另一潛在供應庫亦是位於九龍城內的土瓜灣區，主要受惠4個涉及市建局的重建項目，總伙數多達2771伙，連同區內另一私人重建的831伙項目，晉身成為全港次多的分區。至於九龍區內最大規模的單一項目為觀塘安達臣道項目，涉及2926伙，亦為2025年全港最大的單一新盤。次多的是牛池灣清水灣道35號項目也提供2000伙。

　新界區13239伙：大埔領軍 北區、屯門、元朗列陣

　新界區因應北部都會區尚待規劃及部署，故今年暫時繼續休養生息，潛在新盤供應量再次及不上當旺的九龍區。新界2025年潛在供應項目只有30個，跑輸另外兩區，涉及單位總數達13239伙，當中焦點主要分布在大埔、北區、屯門及元朗，此4區合計已有10652伙，佔全港比例近三成(29.4%)。其中，大埔區主要受惠兩大項目支撐，分別是十四鄉項目(第1A(2)期)及(第1B期)合共的1575伙及馬窩路19號(第1期)及(第2期)合計的1031伙。北區今年有5個項目部署出擊，主要集中在上水，當中包括雲向的765伙及古洞站旁項目(第1期)的700伙等，帶動整個北區有2,724伙潛在新盤，為全港第四多的分區。

　屯門區方面，2025年有3個項目，合共提供2491伙，其中包括今年全港第三大單一新盤─掃管笏及管翠路交界項目的1326伙，其次為黃金海灣‧珀岸的631伙；至於NOVO LAND(第3A期)也提供534伙。此外，元朗區年內亦有7個項目料有機會應市，共計有2404伙，當中最大型者為柏瓏 III，涉及680伙，與YOHO WEST PARKSIDE的525伙同樣享有鐵路優勢，而嘉里的朗天峰及長實的錦田錦泰路項目也各有594伙及327伙潛在供應(見表三)。

　港島區5086伙：南區東區伙數多 中西區品種多元

　至於港島區方面，2025年有31個潛在項目列陣出擊，項目量為全港三大區中次多，但單位總數只有5086伙，為三區中最少。今年港島最大的供應庫仍然是來自南區的2002伙(佔港島整體39.4%)，焦點落在黃竹坑站上蓋港島南岸餘下期數，當中項目第6A期為區內最大單一新盤，提供463伙，而整個黃竹坑站年內料提供1656伙潛在供應，已佔了全港島總供應近三分之一。至於港島最大單一項目(以已知分拆期數後計)為柴灣海德園的850伙，而同屬東區的另一焦點則為北角皇都(第1期)的388伙。此外，值得一提的是，中西區今年超越南區，成為港島項目選擇最多的分區，亦為全港次多的分區，合共提供12個潛在項目，當中涵蓋上至山頂的超豪獨立屋、半山低密度豪宅及中環、西環單幢物業等，能滿足市場上多元的需求(見表一)。

　2025年巨無霸：安達臣道項目提供2926伙

　按項目規模劃分，2025年已知分拆期數後，共有6個一千伙或以上的大型新盤分布於九龍及新界；其中以長實的觀塘安達臣道項目規模最大，單位總數達2926伙；僅次的是九龍建業的牛池灣清水灣道35號，涉及2000伙。此外，新界區則有興勝創建及新地合作發展的掃管笏及管翠路交界項目提供1326伙；再者是嘉華、會德豐及中國海外合作的啟德海灣(第2期)有1121伙。最後是長實夥拍市建局發展的鴻福街、啟明街及榮光街項目的1000伙(見表四)。

　長實成獨資潛在推盤王 新地恒地分列亞季

　從發展商層面統計，恒地2025年共有18個項目涉及7387個單位，成為今年潛在伙數供應最多的發展商，不過當中大部分(4993伙)屬合資項目，獨資項目則有2394伙。反而，長實今年5個項目均為獨資(包括市建局項目)，共達4626伙，成為今年獨資的潛在推盤王。至於總伙數次多的新地共有5427伙，當中若以獨資項目計算，也有約4101伙，成為2025年另一獨資盤大戶(見表四)。

　港鐵上蓋5543伙分布5站 市建局8盤涉3476伙

　半官方機構港鐵於2025年將有5個鐵路站沿線上蓋涉及9個項目、合共提供5543伙，包括位於日出康城的13A期及GRAND SEASONS兩個項目共1934伙；黃竹坑站港島南岸第4B至第6A期4個項目共1656伙；錦上路站柏瓏III的680伙；油塘站高雅里8號項目有748伙及天水圍天榮站YOHO WEST PARKSIDE的525伙，合計成為今年新盤供應的重大來源。另外，市區重建步伐大躍進，公營機構市建局2025年料有8個成熟項目有機會登場，涉及單位總數3476伙，當中較大規模的項目全部集中在土瓜灣，如鴻福街、啟明街及榮光街一個項目已提供1000伙，而同區的鴻福街/銀漢街項目及庇利街1號(第1期及第3期)項目亦分別有665伙及648伙潛在供應(見表五)。

　限制鬆綁 減息增需求 一手登記量盼再增逾10%

　陳海潮指出，踏入2025年以來，樓市基調已有大變，包括已沒有辣招制肘，按揭亦大幅度鬆綁及放寬，而市場買家較過去幾年變得多元，投資者及換樓客重新入市，加上持續不斷的專才、高才及投資移民對住屋需求殷切。再者是發展商挾著不少存貨之下，大多採取先量後價的低價銷售策略，配合今年減息周期的息口趨降形勢，故相信來年一手私宅買賣可以穩步再升。陳海潮初步預期，2025年一手私宅買賣登記量可較去年再增逾一成(11%)，至約1.8萬宗的近6年新高水平，而登記金額亦料相應增加近15%，挑戰2360億元的史上第三高水平。(記者  林德芬)