施政報告提出的樓市新措不少，既放寬了按揭要求，回復到2009年實施逆周期措施前的水平，又以「簡樸房」取代劣質「劏房」，不合標的出租者須負刑責。的確，過去的需求管理措施已功成身退，接下來就須循供應側入手，持續提速、提量、提質、提效，其中前兩者乃是根本。

    樓市繼全面撤銷「辣招」後，按揭要求也告復常。於樓市熾熱時收緊按揭成數與供款比率，旨在保障金融體系穩定健康，以及避免業主因無力供款而遭收樓。事實證明，措施收到預期成效。差餉物業估價署的數據顯示，樓價指數自三年前高位回落近27%，意味承造高成數按揭者會淪為負資產，然而最新第二季的負資產宗數卻控制在3萬宗左右，遠少於2003年最高峰的逾11萬宗，當前拖欠比率更低至0.11%，遠遠優於當時的逾2%，故未出現嚴峻的「call loan」或銀主盤窘況，所謂負資產情況某程度只屬帳面現象，倘沒事前收緊按揭則必然惡劣得多。時移勢易，就要因時制宜，正如財政司司長陳茂波昨表示，近期樓價趨向穩定，期望放寬舉措令市民買樓自用或出租的信心恢復，對後市有較正面的預期。

    房屋政策並非純粹回到從前，在需求層面施政報告也提出優化「新資本投資者入境計劃」，重新將住宅納入獲許投資資產。新措在搶人才與保民生兩方面取得平衡，既可滿足人才們來港置業投資的需要，包括更好留住人才落地生根，而把單一物業門檻限於5000萬元或以上豪宅，也可減輕相關需求影響到一般中下價市場。查今年首三季統計，相關豪宅的成交宗數只佔全部住宅登記的1.2%，對整體樓市的拉動作用有限。

    要解決香港房屋問題，歸根究底不在需求側，而在供應側。施政報告關於房屋政策的段落，標題便強調要持續提速、提量、提質、提效。所謂需求管理，乃建基於求過於供，以致損及民生；假如供應充裕，足以滿足市民所需，就無必要收緊管理。

    特首李家超在施政報告裏強調，以刻不容緩的態度幫市民上樓，包括透過「提前上樓計劃」讓超過2000個家庭提前幾個月上樓，未來三年希望額外多1萬個家庭受惠。早上樓、早享受，提速無疑重要；同樣重要的是提量，如果缺乏供應，提速就難以談起，因此亦要增加造地建屋。中期而言，未來五年的公營房屋供應量將達18.9萬伙，便較本屆政府上任時的五年期增約八成；長遠來說，北部都會區已漸進入收成期，未來五年將有6萬單位落成入伙，交椅洲人工島建設亦會啟動，今年內會開展工程設計，目標在明年完成環評審批。至於提質，以「簡樸房」取代劣質「劏房」無疑是施政報告的一大亮點，而歸根究底也須加快加多公屋包括簡約公屋供應，令基層市民盡快受惠房屋安全網。此外，進一步簡化程序及減低成本，包括透過新成立的「香港建築科技研究院」為創新物料、建造方法和技術等提高成本效益，及研發第二代「組裝合成」建築法等，希望從各方面提效，從而達到提速提量之目的。

    樓市的需求管理已告終，今後須在供應層面發力，港人住得貴、細、擠的問題當可進一步得到紓解。（香港商報評論員 李明生）

    頂圖：深水區一帶老舊住宅樓宇。中新社資料圖