究竟誰會成為北京華爾道夫酒店的新主人？兩周後，答案自然揭曉。

據說，中國每三間在建酒店客房中，就有一間屬於美國「希爾頓」，每2.5天就有一家希爾頓系酒店誕生。然而2025年1月20日，作為希爾頓集團18個子品牌中金字塔尖般的存在，卻突然現身北京產權交易所。這，無疑令同業驚愕唏噓之餘，感受到一股強烈的涼意。

按照官方規則，涉及該酒店100%股權的詢價及談判時間，為期一個月。正式官宣賣身這天，恰逢中國傳統24節氣中的「大寒」。但更有意味之處在於，30天後，偏偏又是他營業11周年的紀念日。

在北京城目前57間五星級酒店中，「華爾道夫」的名字幾乎等同於奶油蛋糕中心那顆鮮紅色的草莓。

地理位置當然排名第一。金魚胡同，原本就位於王府井最核心地段，一度被譽為中國的第五大道和香榭麗舍。而酒店所在地，曾是清朝康雍年間「十三爺」胤祥府邸的一部分，後又變成晚清名臣李鴻章的家宅。一個花絮一一1896年8月，「李大人」平生唯一一次出訪美國期間，所謂「行台」，便設在紐約華爾道夫酒店。

業主的身份肯定也相當吃重。其前身，是1990年開張的台灣飯店。即便坊間人士亦能知曉，首都但凡以地方名字命名的建築，來歷均非比尋常。更何況，冠以「台灣」。

資料顯示，台灣飯店境外投資方為是時背景模糊的香港美芝國際酒店管理公司。至於首任總經理宋雲飛，乃開國上將、前中顧委副主任宋任窮的幼女。

此後，大型央企中糧集團接盤，並轉而引進「華爾道夫」品牌。或許巧合，2014年開業當年堪稱「華爾道夫年」，先是備受關注的阿里巴巴赴美上市全球路演時，選擇紐約華爾道夫作為首站。數月後，風光正勁的安邦集團又以19.5億美元約合120億人民幣晉升紐約華爾道夫的新業主。上述價格，亦創下美國單一酒店易手的最高紀錄。

目前，並無確切數據佐證中糧針對華爾道夫的具體投入，不過市場人士一般評估「不會少於10億人民幣」。

投資的首要原則，是保本。但只有當一家頂級酒店躋身交易市場時，外界才會知道它真實的經營狀況。2024年北京華爾道夫營收1.64億元，淨利潤393.96萬元，淨利潤率2.39%。同時，酒店當年總資產62245.81萬元，總負債93121.81萬元，即所有者權益-3.08億元，資產負債率：149.6%！

「要想贏大錢，就必須下大注」。阿瑟.黑利，著名的行業小說大師，在整整60年前出版的《Hotel》一書中留下過名言。然而，下了大注卻未必真能贏得大錢，尤其對於那些以重資產自持方式介入的本土酒店業主們。

一方面，他們必須依照會計準則進行資產折舊，同時大多又會在銀行進行抵押融資。一旦處於高利率時代，即便像中糧這般能借到「便宜錢」的央企，利息成本一樣不菲。折舊、攤銷、利息、扣稅，一番操作後，最終呈現的結果往往便是會計利潤為負。

「是魔是仙，我自己說了算」，畢竟剛剛過去的這一年，其平均每天營收44.9萬元，日淨賺10793元。但如果以淨利潤率作為指標，那就又會是另外一番光景。

依據《財富》雜誌2024中國500強企業淨利潤率排行榜單，前三位分別是49.6%的茅台、43.8%的瀘州老窖和39.4%的台積電。此外，總部設於深圳的招商銀行給出了29%，邁瑞生物是33.2%。而前中國首富鍾晱晱實控的農夫山泉為28.3%，香港李超人嘉誠先生的長江實業，標註36.7%。

再來看看同行吧。截止去年前三季度，老牌錦江飯店集團的當期淨利潤率是10.25%；新崛起的亞朵，索性飆高至20.06%。

吃過雞蛋的人，有時確實會對那隻下蛋的母雞感興趣。那麼，「華爾道夫」品牌所有方希爾頓集團的經營狀況如何？仍以去年第三季度為例，3.44億美元的當季淨利潤同比下降了8.75%，不過11.99%的淨利潤率還是高高在上。

注意，在希爾頓集團的收入構成中，其「自有和租賃酒店的收入」僅佔當期總收入的11.5%，而「特許經營和許可費」及「特許酒店管理和特許經營物業收入」，卻佔當期總收入的24.34%及56.75%，即總計81.09%。這，才是希爾頓賺錢的秘密所在。

從1925年首家希爾頓酒店亮相美國達拉斯，整整100年後，IP的力量以及管理的持續輸出，希爾頓乃至其目前真正的幕後老闆黑石集團早己掌握了躺着數錢的不二法門。

還是回到現實中來。那麼，此次中糧集團沽清北京華爾道夫酒店的心理價位會是多少？5年前，中糧系大悅城控股、大悅城地產和BVI97等一干子公司、孫公司圍繞該項目曾有過一次內部股權騰挪。8.36%的股份，對應8369.98萬元人民幣的交易價格，即意味着其當時對北京華爾道夫的總估值為10.01億元。

問題是，自家人之間的買賣未必能做客觀參考價。此刻最大麻煩在於，鼎鼎有名的「王府井飯店金三角」，還有多個五星級酒店已搶先放盤。比如，由前澳博元老、賭王何鴻燊三大頭馬之一周錦輝聯合何家三太陳婉珍投資22億元新建的法式風格勵駿酒店，就以33億元謀求出售。同時，創立仙妮蕾德直銷王國的陳德福家族旗下王府井天倫王朝萬麗酒店，也以18億元標價希望脫手。甚至距北京華爾道夫不遠處，原中糧系旗下長安街W酒店，在2017年售予天府融德酒店公司並更名北京索福特酒店8年後，又因現業主債務纏身以28億元叫價再次試水交易場。

但如此一來，踩踏效應就難以避免了。戴德梁行日前發布的2024年中國內地房地產大宗交易白皮書顯示，包括酒店在內去年全國除港澳地區外總成交2209億元，同比下降6.3%，較5年內峰值下滑17.2%；371宗成交總數同比升23.3%，較5年內低點則大升96.3%；而單宗成交2.7億元的中位數，較5年內高點則回落59.3%。

以價換量，大勢所趨。

事實上，不同於2023年上海外灘瑞華酒店及寶格麗酒店的轉手，去年針對高線酒店的交易中，唯一令外界印象深刻的只有深圳新都酒店4.18億的過手價格。不過，這一價格不僅較7.4億的第三方評估價縮水44%，也比8年前首次交易價格折損了19.7%。請別忘了，新都酒店還是一家香港上市公司，哪怕0.054港元/股及3140萬港元的總市值實在有些寒酸，但該酒店至少可以原址推倒重建摩天大樓。

85%流拍一一這才是2024年針對中國酒店所有交易最真實且殘酷的一面。

金主在哪裏？這當然要看經濟周期下一步走向，但也依賴於潛在買家的資產配置公式和耐心程度。

圈內綽號「小寧波」的郁國祥，因對服務不滿意，2003年曾以1.5億美元「含怒出手」買下已經營了15年的上海地區首家純外資酒店靜安希爾頓。這本是希爾頓在華的首家酒店，投入900萬美元外加自身品牌。最終，郁氏名利雙收。4年後，美國黑石集團以260億美元（其中200億美元為拆借）高槓桿整體收購希爾頓集團，至2014年大賺140億美元。2016年，尚處巔峰期的海航集團又以65億美元購買了希爾頓集團25%股權，並成功在兩年後以85億元美元估清。無論是華爾道夫還是希爾頓，似乎命中注定與大交易有緣。

依舊是阿瑟.黑利。小說中，他寫到「成功與失敗，在大酒店裏不過是一桌之隔」。對了，就在北京華爾道夫兜售兩天後，希爾頓集團中國區宣布其在華酒店數目達到800家。同時，華爾道夫品牌在華第五家酒店的開業時間也已敲定：上海，浦東前灘，2025年。

新冒險家，來了！(子瑜)